Wenn die Wohnung saniert wird, ruft das bei Mieterinnen und Mieter Fragezeichen hervor: Muss das sein? Und: Was bedeutet das für mich? Der Auftakt unserer Serie Sanierung erzählt, wie degewo alte Häuser frisch herausputzt.
Stellen Sie sich vor, Sie leben in einem Altbau (vielleicht tun Sie das ja sogar). Die Fenster sind womöglich nicht mehr dicht, eventuell gab es im Haus schon den einen oder anderen Rohrbruch. Typische Anzeichen, dass das Gebäude in die Jahre gekommen ist. Sie hoffen, dass Ihr Vermieter das Haus sanieren wird. Doch Sie sorgen sich auch: „Wird sich danach die Miete erhöhen?“ „Wie wird die Renovierung ablaufen? Muss ich währenddessen aus meiner Wohnung ausziehen?“ „Wenn ja, wo soll ich hin?“
Das sind berechtigte, oft gestellte Fragen. Sie sind jedoch meist nicht leicht und pauschal zu beantworten. In einem Wohnungsbauunternehmen wie degewo mit rund 70.000 Wohnungen gehören zu einem Sanierungsprozess viele einzelne Schritte. Unser Magazin stadtleben schaut deshalb in einer vierteiligen Serie hinter die Kulissen: Was passiert eigentlich mit den Wünschen, Reparatur- und Mängelmeldungen, die Sie an degewo schicken? Wie entscheidet degewo, welche Komplettsanierungen in den nächsten Jahren angegangen werden?
Zur Beantwortung dieser Fragen treffen wir Janko Jost, Leiter des operativen Portfoliomanagements von degewo, und Wolfgang Medger, Leiter des Kundenzentrums Süd, und blicken zurück auf das Jahr 2018.
März 2018 – Phase 1 „Die Vorschläge“
Im Kundenzentrum Süd sitzen Wolfgang Medger und seine Mitarbeiter zusammen. Sie beraten, welchen Modernisierungsbedarf welches Quartier hat. Grundlage der Auswahl: die gespeicherten Daten zu Mängeln und Reparaturen sowie die Einschätzung der Mitarbeiter. „Wir definieren die Maßnahmen und machen intern eine erste Bestandsaufnahme“, erklärt Medger. „Das ist wichtig, denn wir wissen natürlich, dass in der Regel die Budgetmittel nicht zur Abwicklung aller gewünschten Maßnahmen ausreichen.“ Das Team muss Prioritäten setzen. Fünf Projekte tragen sie schließlich in die Investitionsdatenbank von degewo ein. Eines davon: das Greitzer Viertel. Medger: „Die Siedlung ist alt, die Mieter hatten sich neue Fenster gewünscht, weil die alten undicht waren. Damit das erfolgreich ist, würden wir auch die Fassade erneuern und die gesetzlich vorgeschriebene energetische Dämmung durchführen.“
April 2018 – Phase 2 „Die Schätzung“
In der degewo-Zentrale in der Potsdamer Straße 60 öffnet Janko Jost die Investitionsdatenbank. Circa 20 Vorhaben haben die Leiter der degewo-Kundenzentren dort eingetragen. „Unsere Aufgabe ist es nun, grob zu schätzen, wie viel Geld die einzelnen Projekte kosten würden“, erklärt Jost, „gleichzeitig schauen wir auch: Wie viel Geld steht uns in den nächsten Jahren zur Verfügung?“ Dann wird überschlagen, wie investitionswürdig die einzelnen Maßnahmen sind. „Auch degewo ist ein Wirtschaftsunternehmen. Natürlich müssen wir den Wert unserer Immobilien mindestens erhalten. Das will auch unser Gesellschafter, das Land Berlin“, sagt Jost. Außerdem betrachtet er bei jeder vorgeschlagenen Maßnahme auch Fragen, die sich die Mieter vielleicht stellen. Die sogenannten Nachhaltigkeitsfaktoren von degewo nehmen nämlich auch die Bedürfnisse der Bewohner und der Berliner in den Blick: Wie hoch wird die Belastung für die Mieter durch Dreck und Lärm, ist ein Umzug zwingend erforderlich? Hilft die Modernisierung degewo dabei, seine Klimaziele zu erreichen? Können wir zusätzlichen Wohnraum schaffen, etwa durch eine Dachaufstockung?
Mai 2018 – Phase 3 „Die Analyse“
Zurück in den Kundenzentren. Janko Jost und sein Team haben den Kundenzentrumsleitern ihre Zusammenstellung aller wesentlichen Fakten zur Verfügung gestellt. Wolfgang Medger blickt auf die eingereichten Vorhaben, sein Team weiß, wo eine Sanierung am dringlichsten ist: Wo sieht degewo den dringendsten Handlungsbedarf? Ein Indiz kann etwa das Alter von Bauteilen sein oder auch das Ausmaß und die Häufigkeit von Reparaturen. Die Kundenzentren müssen sich festlegen: Welche Projekte schicken sie endgültig ins Rennen um die Investitionsmittel? In Süd ist sehr schnell klar: Es ist das Greitzer Viertel mit rund 500 Wohnungen in Marienfelde. Außerdem: Im Frühjahr wird auch der Mieterrat über die erste Vorschlagsliste der Sanierungsvorhaben informiert.
Juni 2018 – Phase 4 „Die engere Wahl“
Ein bis zwei Projekte reichen die Kundenzentren im Juni ein. In der degewo-Zentrale gibt das Investitionsmanagement eine detaillierte Kostenschätzung in Auftrag: Die Bauabteilung bauWerk schätzt, wie viel Modernisierung und Instandsetzung kosten würden. Diese Differenzierung ist wichtig, denn nur die Modernisierungskosten fließen in die spätere Miete ein (siehe Kasten rechts) – und die wird jetzt vom Mietenmanagement kalkuliert. Jost: „Am Ende dieser Phase ist klar, aus welchen Erträgen sich das Projekt finanziert.“
Ende Juni 2018 – Phase 5 „Die Entscheidung“
Am 30. Juni muss der Wirtschaftsplan für das nächste Jahr stehen. Das Investitionsmanagement bittet zur Auswahldiskussion: Vorstand, Kundenzentrumsleiter, die Bauabteilung, die Leiter von Finanzierung und Controlling wählen aus: Welche Projekte aus welchen Kundenzentren werden umgesetzt?
November 2018 – Phase 6 „Die Bewilligung“
Das finale „Ja“ muss noch her. Erst wenn der Aufsichtsrat bei seiner Sitzung im November oder Dezember seine Zustimmung erteilt, können die Planungen für die nächsten Phasen beginnen. Wie wir bei der bevorstehendne Sanierung vorgehen, lesen Sie im zweiten Teil unserer Serie: Die Planung.
